MỔ XẺ CHI PHÍ HOÀN THIỆN NHÀ: TỪ THI CÔNG XÂY DỰNG ĐẾN KHÔNG GIAN HOÀN CHỈNH NHƯ BẢN VẼ 3D

• Trang chủ
• Blog
• MỔ XẺ CHI PHÍ HOÀN THIỆN NHÀ: TỪ THI CÔNG XÂY DỰNG ĐẾN KHÔNG GIAN HOÀN CHỈNH NHƯ BẢN VẼ 3D

Khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng hoặc cải tạo nhà ở, một trong những câu hỏi được nhiều gia chủ quan tâm nhất là: Cần chuẩn bị bao nhiêu ngân sách để có được một không gian sống hoàn chỉnh như bản thiết kế 3D?

Không ít người cho rằng chỉ cần khoảng 500–600 triệu đồng là đã có thể hoàn thiện một căn nhà đẹp, đầy đủ nội thất và có diện mạo tương tự phối cảnh thiết kế. Tuy nhiên, trên thực tế, đây có thể mới chỉ là ngân sách dành cho một phần trong tổng thể quá trình thi công.

Một công trình hoàn chỉnh không chỉ được hình thành từ những hạng mục xây dựng hay hệ tủ, bàn ghế. Để tái hiện đầy đủ tinh thần của bản thiết kế, gia chủ còn cần tính đến thiết bị, ánh sáng, vật liệu trang trí và những chi tiết decor tạo nên chiều sâu cho không gian.

Vậy chi phí hoàn thiện nhà thực sự được cấu thành từ những khoản nào? Và vì sao cần phân chia ngân sách thành nhiều giai đoạn thay vì chỉ tập trung vào chi phí thi công nội thất?

Hãy cùng Housedesign phân tích thông qua một trường hợp thực tế từ dự án Feliz En Vista.

1. Chi phí hoàn thiện nhà không chỉ nằm ở phần xây dựng và nội thất

Trong quá trình thiết kế và thi công, ngân sách hoàn thiện một ngôi nhà có thể được chia thành ba lớp đầu tư chính:

• Hoàn thiện xây dựng: Hình thành nền tảng vật lý và kỹ thuật cho công trình.
• Thi công nội thất: Bổ sung hệ nội thất cố định, nội thất rời và thiết bị phục vụ công năng sử dụng.
• Decor & Styling: Hoàn thiện thẩm mỹ thông qua ánh sáng, tranh ảnh, thảm, phụ kiện và các vật phẩm trang trí.

Mỗi giai đoạn đảm nhận một vai trò khác nhau. Nếu phần xây dựng tạo nên cấu trúc và điều kiện sử dụng, nội thất hình thành công năng cho từng khu vực thì decor chính là lớp đầu tư giúp các thành phần liên kết thành một tổng thể có chủ đích.

Để hiểu rõ hơn, cần nhìn vào từng nhóm chi phí thay vì chỉ quan tâm đến một con số tổng.

2. Giai đoạn 1: Hoàn thiện xây dựng

Đây là giai đoạn xử lý và hoàn thiện các hạng mục xây dựng, kỹ thuật theo hồ sơ thiết kế và phạm vi hợp đồng.

Các công việc thường bao gồm:

• Công tác tháo dỡ và cải tạo: Tháo dỡ hiện trạng, xử lý tường, sàn hoặc các hạng mục cũ để phù hợp với phương án thiết kế mới.
• Hoàn thiện sàn: Xử lý nền, cán nền, lát gạch, lắp đặt sàn gỗ và các vật liệu hoàn thiện bề mặt.
• Hoàn thiện tường: Xây tô, xử lý bề mặt, chống thấm, ốp lát và sơn hoàn thiện.
• Hoàn thiện trần: Thi công trần thạch cao, xử lý cao độ và các chi tiết kỹ thuật liên quan.
• Hệ thống kỹ thuật: Điện, nước, đường dây chờ, hệ thống cấp thoát nước và các hạng mục kỹ thuật khác.

Ở giai đoạn này, chất lượng thi công có ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, tính an toàn và khả năng vận hành của công trình. Chẳng hạn, việc bố trí ổ cắm, đường điện, cấp thoát nước hay cao độ sàn cần được tính toán đồng bộ với thiết kế nội thất để hạn chế việc sửa chữa và phát sinh sau này.

Chi phí thực tế tại dự án Feliz En Vista

Trong hồ sơ quyết toán của Housedesign, nhóm hạng mục được ghi là phần thô có tổng giá trị 530.231.931 đồng, bao gồm:

Nhóm công việc	Giá trị
Tháo dỡ hiện trạng	36.365.800 VNĐ
Công tác sàn	126.087.000 VNĐ
Công tác tường	108.833.000 VNĐ
Công tác trần	49.230.000 VNĐ
Công tác chung	94.205.000 VNĐ
Vật tư điện, nước	115.511.131 VNĐ
Tổng cộng	530.231.931 VNĐ

Lưu ý: Đây là nhóm chi phí theo cách phân loại trong hồ sơ Housedesign, bao gồm nhiều công tác tháo dỡ, hoàn thiện và kỹ thuật, không phải đơn giá thi công phần thô theo nghĩa kết cấu xây dựng.

Qua đó có thể thấy, khoản ngân sách hơn 530 triệu đồng đã được sử dụng để xử lý nhiều hạng mục nền tảng của công trình. Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện các công tác này, ngôi nhà vẫn chưa có đầy đủ hệ nội thất để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và chưa thể đạt được diện mạo như phối cảnh thiết kế.

 

3. Giai đoạn 2: Thi công hoàn thiện nội thất

Sau khi hoàn thiện xây dựng, công trình bước vào giai đoạn sản xuất và lắp đặt nội thất.

Đây là khoản đầu tư có giá trị đáng kể bởi mỗi khu vực trong nhà đều có những yêu cầu riêng về công năng, kích thước, vật liệu và kỹ thuật gia công.

Các hạng mục thường gặp bao gồm:

• Hệ tủ bếp, tủ quần áo, tủ giày và tủ lưu trữ.
• Giường ngủ, bàn trang điểm, bàn làm việc.
• Sofa, bàn trà, bàn ăn và ghế.
• Vách trang trí, hệ kệ, tủ TV và các cấu trúc nội thất đóng theo thiết kế.
• Mặt đá, phụ kiện, ray trượt, bản lề và các chi tiết hoàn thiện.

Khác với những sản phẩm nội thất mua sẵn, nhiều hạng mục được sản xuất theo kích thước thực tế của công trình. Chi phí không chỉ phụ thuộc vào kích thước mà còn chịu ảnh hưởng bởi vật liệu cốt, bề mặt hoàn thiện, phụ kiện, độ phức tạp của thiết kế và yêu cầu gia công.

Ví dụ, một hệ tủ bếp không chỉ bao gồm phần thùng tủ và cánh tủ mà còn có thể liên quan đến mặt đá, phụ kiện lưu trữ, hệ ray, bản lề và các chi tiết kỹ thuật lắp đặt. Vì vậy, cùng một kích thước nhưng lựa chọn vật liệu và cấu hình phụ kiện khác nhau có thể dẫn đến mức đầu tư rất khác nhau.

Chi phí thực tế tại Feliz En Vista

Theo bảng quyết toán Housedesign, hạng mục nội thất có tổng giá trị 609.681.400 đồng, được phân bổ theo các khu vực:

Khu vực	Chi phí
Sảnh và phòng khách	139.788.000 VNĐ
Bếp và phòng ăn	172.641.000 VNĐ
WC chung	18.843.000 VNĐ
Logia	27.657.000 VNĐ
Phòng ngủ Master	106.395.000 VNĐ
WC Master	43.313.000 VNĐ
Phòng ngủ phụ	62.339.000 VNĐ
Cửa đi	31.090.000 VNĐ
Phụ kiện	7.615.400 VNĐ
Tổng cộng	609.681.400 VNĐ

Trong đó, khu vực bếp và phòng ăn có mức đầu tư cao nhất, khoảng 172,64 triệu đồng. Đây cũng là khu vực tập trung nhiều hệ tủ, hạng mục lưu trữ và yêu cầu gia công đồng bộ.

Ngoài chi phí nội thất, dự án còn có những khoản đầu tư thiết bị riêng:

Hạng mục	Chi phí
Hệ thống điện lạnh	55.440.462 VNĐ
Thiết bị bếp và phụ kiện Hafele	67.354.898 VNĐ
Thiết bị vệ sinh TOTO	26.615.529 VNĐ
Tổng cộng	149.410.889 VNĐ

Kết quả sau giai đoạn này: Không gian đã hình thành các khu vực chức năng, có hệ nội thất chính và có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng. Nhưng về mặt thẩm mỹ, công trình vẫn có thể chưa đạt đến trạng thái hoàn chỉnh như hình ảnh 3D.

Đây cũng là lý do cần tính đến giai đoạn đầu tư tiếp theo.

4. Giai đoạn 3: Decor & Styling

Một trong những nhầm lẫn thường gặp khi lập ngân sách là xem decor như một khoản mua sắm tùy chọn, chỉ thực hiện nếu còn dư tiền sau khi thi công.

Thực tế, trong thiết kế nội thất, decor không đơn thuần là việc bổ sung một vài món đồ trang trí. Đây là quá trình hoàn thiện tổng thể thông qua việc phối hợp màu sắc, hình khối, chất liệu, ánh sáng và cách sắp đặt các vật dụng.

Một căn phòng có thể đã có sofa, bàn trà, hệ tủ và các món nội thất chính nhưng vẫn tạo cảm giác trống trải nếu thiếu sự kết nối giữa các thành phần.

Những chi tiết như thảm trải sàn, tranh treo tường, bình hoa, tượng trang trí, đèn bàn hay phụ kiện trên kệ đều có vai trò riêng trong việc định hình cảm nhận không gian.

Decor tác động đến không gian như thế nào?

• Thảm trang trí: Kết nối các khu vực chức năng

Thảm giúp xác định phạm vi khu vực tiếp khách, liên kết sofa với bàn trà và tạo sự chuyển tiếp giữa các vật liệu sàn. Việc lựa chọn kích thước và màu sắc phù hợp còn giúp cân bằng tỷ lệ giữa các món nội thất.

• Tranh và vật phẩm nghệ thuật: Tạo điểm nhấn thị giác

Những mảng tường lớn nếu không được xử lý có thể khiến không gian thiếu trọng tâm. Tranh, gương và tác phẩm nghệ thuật giúp tạo điểm nhấn, cân bằng bố cục và bổ sung cá tính cho căn phòng.

• Bình hoa, tượng và phụ kiện: Tạo chiều sâu về hình khối và chất liệu

Một chiếc bình thủy tinh, tượng điêu khắc hay phụ kiện kim loại có thể bổ sung sự tương phản về chất liệu, đường nét và tỷ lệ. Khi được sắp đặt hợp lý, các vật phẩm này giúp không gian có thêm nhiều lớp thị giác thay vì chỉ tập trung vào những khối nội thất lớn.

• Đèn trang trí: Hoàn thiện các lớp ánh sáng

Ánh sáng không chỉ phục vụ nhu cầu chiếu sáng mà còn tác động đến cảm nhận về màu sắc và vật liệu. Đèn bàn, đèn sàn và đèn trang trí có thể bổ sung ánh sáng cục bộ, tạo chiều sâu và bầu không khí riêng cho từng khu vực.

• Rèm, gối tựa và phụ kiện mềm: Hoàn thiện cảm giác không gian

Những vật liệu mềm giúp cân bằng các bề mặt cứng như đá, gỗ, kính và kim loại. Sự phối hợp giữa màu sắc, họa tiết và chất liệu tạo nên cảm giác hài hòa, đồng bộ hơn cho tổng thể.

Vì sao decor lại quan trọng để không gian giống bản vẽ 3D?

Một phối cảnh 3D hoàn chỉnh thường thể hiện đồng thời nhiều thành phần: hệ nội thất cố định, đồ nội thất rời, ánh sáng, rèm, thảm, tranh ảnh và các vật phẩm trang trí.

Tuy nhiên, khi triển khai thi công, những thành phần này có thể được tách thành nhiều nhóm dự toán khác nhau. Một số hạng mục đã nằm trong hợp đồng nội thất, trong khi những sản phẩm khác được gia chủ tự lựa chọn và mua sắm sau đó.

Nếu chỉ hoàn thành các hạng mục xây dựng và nội thất chính, không gian vẫn có thể sử dụng bình thường nhưng chưa đạt được diện mạo như phối cảnh.

Nói cách khác, thiết kế 3D thể hiện một tổng thể hoàn chỉnh, còn để hiện thực hóa tổng thể đó cần có kế hoạch đầu tư cho từng thành phần.

Dự trù ngân sách decor cho Feliz En Vista

Đối với dự án Feliz En Vista, bên cạnh các hạng mục đã được quyết toán, cần tham khảo thêm một khoản ngân sách khoảng 50–80 triệu đồng dành cho việc bổ sung và hoàn thiện decor, tùy theo lựa chọn sản phẩm và mức độ đầu tư của gia chủ.

Hạng mục	Ngân sách tham khảo
Tranh và vật phẩm nghệ thuật	8–12 triệu
Thảm trang trí	8–12 triệu
Bình hoa, tượng và phụ kiện decor	8–12 triệu
Gối tựa và phụ kiện sofa	3–5 triệu
Đèn bàn, đèn sàn bổ sung	8–15 triệu
Phụ kiện bàn trà, bàn ăn và kệ	5–8 triệu
Cây xanh và các chi tiết styling	3–6 triệu
Ngân sách dự phòng	7–10 triệu
Tổng dự trù	50–80 triệu đồng

Đây là khoản ngân sách ước tính phục vụ phân tích, không phải giá trị đã được quyết toán tại Feliz En Vista. 

5. Tổng hợp ngân sách: Một căn nhà hoàn chỉnh cần đầu tư bao nhiêu?

Từ dữ liệu quyết toán thực tế của Feliz En Vista, có thể nhìn thấy rõ cấu trúc ngân sách qua các nhóm chi phí.

Nhóm đầu tư	Giá trị
Hoàn thiện xây dựng	530.231.931 VNĐ
Thi công nội thất	609.681.400 VNĐ
Điện lạnh	55.440.462 VNĐ
Thiết bị bếp và phụ kiện	67.354.898 VNĐ
Thiết bị vệ sinh	26.615.529 VNĐ
Tổng trước điều chỉnh	1.289.324.220 VNĐ
Giảm giá 5% phần hoàn thiện và nội thất	-56.995.667 VNĐ
Chi phí phát sinh	+7.345.000 VNĐ
Tổng quyết toán	1.239.673.553 VNĐ
Decor bổ sung dự kiến	50–80 triệu VNĐ
Tổng mức đầu tư dự kiến	Khoảng 1,29–1,32 tỷ đồng

Như vậy, từ tổng giá trị quyết toán hơn 1,239 tỷ đồng, khi bổ sung ngân sách decor dự kiến, tổng mức đầu tư có thể đạt khoảng 1,29–1,32 tỷ đồng.

Con số này cho thấy một điều đáng chú ý: ngân sách 500–600 triệu đồng trong trường hợp Feliz En Vista chỉ tương đương với nhóm chi phí hoàn thiện xây dựng, chứ không đại diện cho toàn bộ chi phí để có một không gian hoàn chỉnh.

Đây không phải mức ngân sách áp dụng chung cho mọi căn hộ. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào diện tích, hiện trạng bàn giao, phong cách thiết kế, vật liệu, số lượng nội thất, thương hiệu thiết bị và phạm vi công việc mà gia chủ lựa chọn.

6. Làm thế nào để kiểm soát ngân sách mà vẫn đảm bảo chất lượng không gian?

Không phải gia chủ nào cũng cần đầu tư tất cả các hạng mục ở mức cao nhất. Điều quan trọng là xác định đúng thứ tự ưu tiên và lập kế hoạch tổng thể ngay từ giai đoạn thiết kế.

Thứ nhất, xác định ngân sách tổng trước khi lựa chọn phương án thiết kế.

Gia chủ nên xác định khoản ngân sách có thể đầu tư cho toàn bộ công trình, thay vì chỉ dự trù riêng chi phí xây dựng hoặc nội thất. Điều này giúp kiến trúc sư và đơn vị thi công lựa chọn vật liệu, quy cách sản xuất và giải pháp phù hợp.

Thứ hai, phân chia rõ các nhóm chi phí trong dự toán.

Một bảng dự toán minh bạch cần thể hiện cụ thể những hạng mục nào thuộc phần xây dựng, những hạng mục nào thuộc nội thất, thiết bị và những sản phẩm nào chưa được bao gồm. Đây là cơ sở để gia chủ kiểm soát dòng tiền và hạn chế những khoản phát sinh ngoài kế hoạch.

Thứ ba, ưu tiên những hạng mục khó thay đổi sau khi thi công.

Các hạng mục kỹ thuật, hệ thống điện nước, chống thấm, vật liệu hoàn thiện và nội thất đóng theo kích thước cần được tính toán kỹ ngay từ đầu. Những sản phẩm decor rời có thể được lựa chọn và bổ sung theo từng giai đoạn nếu ngân sách chưa cho phép.

Thứ tư, không nên cắt giảm những chi tiết có ảnh hưởng đến tổng thể thiết kế.

Gia chủ có thể lựa chọn sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, nhưng cần giữ sự đồng bộ về kích thước, màu sắc, chất liệu và tỷ lệ. Một món đồ có giá trị cao chưa chắc phù hợp với không gian nếu không được lựa chọn đúng.

Thứ năm, dự trù ngân sách dự phòng.

Trong quá trình thi công, hiện trạng thực tế, thay đổi vật liệu hoặc điều chỉnh công năng có thể dẫn đến những khoản phát sinh. Vì vậy, việc chuẩn bị một khoản dự phòng giúp quá trình hoàn thiện diễn ra chủ động hơn.

7. Hoàn thiện một ngôi nhà không chỉ là hoàn thành các hạng mục thi công

Một bản thiết kế nội thất đẹp không chỉ được tạo nên bởi những hệ tủ, bàn ghế hay vật liệu đắt tiền. Đó là sự kết hợp có chủ đích giữa cấu trúc không gian, công năng, vật liệu, ánh sáng và những chi tiết trang trí.

Từ thực tế dự án Feliz En Vista, có thể thấy để hoàn thiện một công trình theo đúng tinh thần thiết kế, gia chủ cần nhìn nhận ngân sách qua nhiều lớp đầu tư, từ hoàn thiện xây dựng, thi công nội thất đến decor trang trí.

Việc chỉ dự trù một khoản chi phí cho phần xây dựng và nội thất cơ bản có thể khiến ngân sách bị thiếu hụt khi bước vào giai đoạn hoàn thiện thẩm mỹ.

Tại Housedesign, việc định hướng ngân sách tổng thể ngay từ đầu không chỉ giúp gia chủ chủ động trong từng quyết định đầu tư mà còn tạo điều kiện để các hạng mục được triển khai đồng bộ, hạn chế phát sinh và giữ được tinh thần thiết kế trong quá trình hiện thực hóa.

Bởi một không gian hoàn chỉnh không chỉ là ngôi nhà đã được thi công xong, mà là khi mọi thành phần từ công năng đến thẩm mỹ đều được kết nối thành một tổng thể hài hòa.